Combien vaut réellement votre maison ?

Si vous êtes comme la plupart des Canadiens, votre maison est votre plus grand actif financier—il peut donc être déroutant lorsque la valeur estimée de votre maison ne correspond pas à ce que votre agent immobilier suggère de la mettre en vente, ou à ce qu'un acheteur est prêt à payer.

Cette confusion se résume à deux mesures différentes : le prix Market et la valeur estimée. Bien qu'elles semblent similaires, elles servent des objectifs différents et peuvent varier considérablement. Comprendre la différence vous aide à prendre de meilleures décisions lors de la vente, du refinancement, de la rénovation ou du traitement de questions juridiques et fiscales.

Prix Market vs. valeur estimée

Le prix Market de votre maison est ce qu'un acheteur paiera pour elle aujourd'hui. Il peut changer rapidement car il est influencé par des facteurs tels que :

• La demande dans le quartier spécifique
• Les offres concurrentes ou les situations de surenchères
• Les émotions des acheteurs, l'urgence et la peur de rater quelque chose (FOMO)
• Les taux d'intérêt et l'accessibilité financière

Dans les marchés en évolution rapide comme Toronto et Vancouver, le prix Market peut changer d'une semaine à l'autre, voire parfois d'un jour à l'autre.

En revanche, la valeur estimée est conçue pour être stable et défendable. Elle répond à une question clé : Sur la base de preuves récentes, quelle est la valeur de cette maison sur le marché actuel ? Plutôt que de considérer l'émotion ou la concurrence, un évaluateur se concentre sur :

• Les ventes récentes à proximité
• La taille, l'agencement et l'état de la propriété
• Le nombre de chambres et de salles de bains
• La qualité et la pertinence des rénovations
• Les finitions et équipements de la propriété
• La qualité globale de la fabrication
• Les tendances du quartier
• La taille du terrain, le zonage et les influences externes
• Les finitions du sous-sol
• Le stationnement et/ou le garage

Les banques, les avocats, les tribunaux et l'ARC se fient aux évaluations car elles sont impartiales et cohérentes, même lorsque le sentiment du marché est volatile.

Pourquoi le prix Market et la valeur estimée ne correspondent-ils pas toujours ?

Il n'est pas rare que les évaluations soient inférieures (ou parfois supérieures) au prix Market. Voici quelques-unes des raisons les plus courantes.

1. Les acheteurs ne prennent pas toujours des décisions basées sur la logique

Les gens tombent amoureux de maisons, ils s'attachent, ils deviennent compétitifs et ils se lassent de perdre des enchères. Tout cela peut conduire à faire une offre irréaliste sur une propriété qui ne reflète pas ce qui se passe réellement sur le marché. 

Un acheteur qui est fatigué ou émotionnellement investi pourrait payer bien au-delà de ce que les ventes récentes justifient. Un évaluateur ne peut pas utiliser un achat émotionnel ponctuel pour justifier la valeur finale.

2. Les évaluateurs évitent les annonces actives

Les propriétaires comparent souvent leur maison à ce que d'autres demandent dans la rue. Mais les prix d'annonce sont juste cela—des prix que quelqu'un espère obtenir. Certaines annonces se vendent à un prix inférieur au prix d'annonce, certaines se vendent à un prix supérieur, et certaines ne se vendent jamais.

Les évaluateurs se concentrent uniquement sur les données de vente car elles reflètent le comportement réel, et non la spéculation.

3. Les rénovations n'ajoutent pas toujours de valeur dollar pour dollar

C'est l'un des malentendus les plus courants. Vous pourriez dépenser 70 000 $ pour une nouvelle cuisine, mais le marché pourrait n'évaluer cette amélioration qu'entre 25 000 $ et 40 000 $. L'aménagement paysager et les finitions haut de gamme ont souvent des rendements encore plus faibles.

Les évaluateurs mesurent la valeur en fonction de la façon dont le marché réagit aux améliorations, et non du coût qu'elles vous ont coûté.

4. Le timing peut modifier rapidement la valeur

Les valeurs peuvent changer même au cours du même mois en fonction de ce qui se passe sur le marché et dans l'économie au sens large. Par exemple, une annonce de taux pourrait pousser les acheteurs à entrer ou sortir du marché, une hausse soudaine des annonces pourrait refroidir les prix, ou des tendances saisonnières (comme un ralentissement de décembre ou d'été) pourraient réduire l'activité. 

Les évaluateurs capturent un instantané du marché à un moment très précis.

5. Les maisons uniques sont difficiles à comparer

Une maison unique comme une propriété patrimoniale, une construction sur mesure ou un terrain surdimensionné pourrait attirer un acheteur prêt à payer une prime simplement parce qu'il l'aime. Mais un évaluateur doit examiner le marché dans son ensemble. S'il n'y a pas beaucoup de ventes comparables, leur évaluation sera naturellement plus prudente.

6. Les propriétaires surestiment souvent la valeur de leur maison

C'est tout à fait compréhensible—vous êtes émotionnellement attaché à votre maison et les outils d'évaluation en ligne ou les anciens prix de vente peuvent créer des attentes irréalistes. Les évaluations éliminent l'émotion et se concentrent uniquement sur les preuves.

Quel chiffre est le plus important ?

Le fait que le prix Market ou la valeur estimée soit plus important dépend de ce que vous faites.

• Si vous vendez votre maison, c'est le prix Market qui compte. Votre prix d'annonce peut différer du prix Market ; les acheteurs fixeront le prix par leur(s) offre(s).
• Si vous refinancez ou demandez une HELOC, la décision de la banque sera basée sur la valeur estimée.
• Si vous traitez d'un divorce, d'une succession, de gains en capital ou d'impôts, la valeur estimée est le chiffre légalement reconnu.
• Si vous planifiez des rénovations, une consultation d'évaluation peut vous aider à vous concentrer sur les améliorations qui augmenteront réellement la valeur de revente de votre maison.

Comment obtenir une image plus claire de la valeur de votre maison

Suivre quelques conseils simples peut grandement contribuer à vous assurer d'avoir une image précise de ce que vaut réellement votre maison.

• Examinez les ventes récentes, pas les prix demandés
• Concentrez vos rénovations sur les zones offrant le meilleur retour sur investissement
• Tenez compte de la période de l'année et de l'environnement des taux d'intérêt
• Obtenez des conseils professionnels lors de la planification de décisions financières importantes

Les agents immobiliers peuvent vous aider à estimer le prix Market de votre maison, tandis que les évaluateurs peuvent vous aider à déterminer la valeur. Les deux perspectives sont précieuses pour différentes raisons.

Il n'y a pas qu'un seul chiffre qui définit la valeur de votre maison

Un acheteur peut payer une prime parce qu'il est émotionnellement investi, un prêteur se fiera à une évaluation stable et objective, et un propriétaire planifiant l'avenir a besoin de clarté, pas de conjectures. Lorsque vous comprenez comment le prix Market et la valeur estimée diffèrent—et pourquoi les deux chiffres existent—il devient beaucoup plus facile de prendre des décisions éclairées et confiantes concernant votre maison.

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