Что такое правило 50% в недвижимости? Понятное руководство для начинающих

<div class="NewsContent_newsContent__XKYQ7">
 <div class="summary">
  Если вы изучаете инвестиции в недвижимость и с чего начать, вы быстро столкнетесь с эмпирическими правилами для отбора арендных объявлений. Одним из наиболее распространенных является правило 50%, которое упрощает оценку операционных расходов, чтобы вы могли быстро сравнивать объекты недвижимости. 
  <br>
   Это краткое введение объясняет, почему существует правило, что оно охватывает и опускает, и как вы должны использовать его в качестве отправной точки, прежде чем построить полную, специфичную для рынка модель андеррайтинга.
 </div>
 <div class="article-highlights">
  <div class="highlight-card">
   <span class="highlight-text">Правило 50% дает быструю, консервативную оценку операционных расходов для односемейной и небольшой многоквартирной аренды.</span>
  </div>
  <div class="highlight-card">
   <span class="highlight-text">Это инструмент отбора, а не замена детальному андеррайтингу и местным данным.</span>
  </div>
  <div class="highlight-card">
   <span class="highlight-text">Используйте простой контрольный список и проверки чувствительности, чтобы адаптировать правило к вашему рынку.</span>
  </div>
 </div>
 <h2>Быстрый ответ: что такое правило 50% в недвижимости?</h2>
 <p>Правило 50% — это эмпирическое правило, гласящее, что операционные расходы, исключая ипотеку или обслуживание долга, составляют примерно 50% валового дохода от аренды, используемого для быстрого отбора арендной недвижимости, а не окончательного андеррайтинга. Определение Investopedia</p>
 <p>Используйте это в качестве первого фильтра, когда вы изучаете инвестиции в недвижимость и с чего начать, а не в качестве замены детальным цифрам, когда делаете предложение.</p><label for="faq-81f3u7" class="faq-summary">Как новички должны использовать правило 50%, когда начинают оценивать арендную недвижимость?</label>
 <div class="faq-content">
  <p>Используйте правило 50% как инструмент быстрого отбора для оценки операционных расходов примерно в половину валовой арендной платы, затем проверьте статьи и местные ориентиры перед андеррайтингом или внесением предложений.</p>
 </div>
 <p>Короче говоря, правило фокусируется на операционных расходах, таких как управление, обслуживание, налоги и страхование, и явно опускает ипотечные платежи и крупные капитальные затраты, которые могут значительно изменить денежный поток. Обзор BiggerPockets</p>
 <p>Это означает, что правило 50% полезно, когда вам нужна быстрая, консервативная оценка того, заслуживает ли объявление более глубокого анализа.</p>
 <h3>Краткое определение</h3>
 <p>Определение в одном предложении: операционные расходы, исключая ипотеку или обслуживание долга, обычно составляют около 50% валового дохода от аренды для односемейной и небольшой многоквартирной арендной недвижимости. Определение Investopedia Также см. Landlord Studio.</p>
 <h3>Когда инвесторы ссылаются на него</h3>
 <p>Инвесторы обычно ссылаются на правило 50% во время раннего отбора, чтобы быстро сравнивать объявления на уровне портфеля, прежде чем они построят детальные, детализированные бюджеты. Обзор BiggerPockets</p>
 <p>В качестве быстрого фильтра оно может сократить количество объектов, которые вы исследуете, но оно также может скрыть местные вариации, которые имеют значение позже.</p>
 <h2>Почему инвестиции в недвижимость как начать: контекст и когда помогает правило 50%</h2>
 <p>Для новичков, изучающих инвестиции в недвижимость и с чего начать, правило 50% — это практическое упрощение, которое может помочь вам сортировать объявления и избегать траты времени на объекты, которые вряд ли принесут денежный поток. Обзор BiggerPockets</p>
 <p>Правило чаще всего используется для односемейных домов и небольших многоквартирных зданий; оно менее подходит для коммерческих активов или больших портфелей, где детальные структуры расходов отличаются. Обзор BiggerPockets</p>
 <p>Когда вы начинаете, используйте правило, чтобы сузить ваши варианты и определить объекты, заслуживающие более глубокого рассмотрения, затем переключитесь на оценки по статьям для андеррайтинга и проверок кредитора. Объяснение Forbes Advisor</p>
 <h3>Варианты использования для новичков</h3>
 <p>Простой вариант использования: вы просматриваете объявления и хотите отметить те, которые могут покрыть операционные расходы до обслуживания долга. Правило 50% помогает вам сделать это быстро, чтобы вы могли сосредоточить свое время. Обзор BiggerPockets</p>
 <p>Оно, как правило, наиболее полезно, когда вы сравниваете много похожих объектов на одном и том же рынке и вам нужно последовательное эмпирическое правило отбора.</p>
 <br><img src="https://lh3.googleusercontent.com/d/1MqGf4oUdM3_qqw1_FcWTOAhVpbssBwO9=s150" alt="Finance Police Logo">
 <br><img src="https://lh3.googleusercontent.com/d/1MqGf4oUdM3_qqw1_FcWTOAhVpbssBwO9=s150" alt="Finance Police Logo">
 <br>
 <h3>Когда предпочесть детальное бюджетирование</h3>
 <p>Вы должны переключиться на детальные бюджеты, когда объект проходит начальный отбор, когда местные налоги или страхование необычно высоки, или когда объект имеет известное отложенное обслуживание. Опрос NAR</p>
 <p>Детальные оценки по статьям становятся обязательными для андеррайтинга кредитора и профессионального инвестиционного анализа.</p>
 <h2>Как рассчитать и использовать правило 50% для быстрого отбора</h2>
 <p>Общая быстрая формула: расчетные операционные расходы ≈ 50% запланированной валовой арендной платы, затем вычтите резервы на вакансию и капитальные затраты для приблизительного чистого операционного дохода до ипотеки. Объяснение Roofstock См. руководство Azibo.</p>
 <p>Шаг 1, определите запланированную валовую арендную плату для объекта. Шаг 2, примените 50% для оценки операционных расходов. Шаг 3, вычтите резерв на вакансию и резерв на капитальные затраты, чтобы достичь приблизительного чистого операционного дохода до обслуживания долга. Объяснение Roofstock</p>
 <div class="side-by-side product-image-right">
  <div class="side-text">
   Реклама Finance Police
  </div>
 </div>
 <p>Эти шаги предназначены для быстрого сравнения, поэтому сохраняйте математику простой и консервативной, когда вы быстро проверяете несколько объектов. Обзор BiggerPockets</p>
 <h3>Пошаговая формула</h3>
 <p>Запишите формулу как: Расчетные операционные расходы = Запланированная валовая арендная плата × 0,50. Затем оцените чистый операционный доход как: Чистый операционный доход ≈ Запланированная валовая арендная плата × 0,50 – Резерв на вакансию – Резерв на капитальные затраты. Объяснение Roofstock</p>
 <p>Помните, что этот чистый операционный доход до ипотеки и финансовых расходов; рассматривайте его как проверку денежного потока только до долга.</p>
 <h3>Краткий рабочий пример</h3>
 <p>Пример процедуры: рассчитайте месячную или годовую валовую арендную плату, примените оценку расходов 50%, затем вычтите резервы на вакансию и капитальные затраты, чтобы увидеть приблизительный чистый операционный доход, который может генерировать объект до ипотеки. Объяснение Roofstock</p>
 <div class="side-by-side special-image-left">
  <img src="https://lh3.googleusercontent.com/d/1bmBJF-SfBHBbq_68a_RqKhTwXdgwzlHC=s1200" alt="Finance Police - Image 1">
  <div class="side-text">
   Используйте результат для ранжирования объектов по вероятному денежному потоку до долга, а затем выберите несколько для более глубокой проверки.
  </div>
 </div>
 <p>Это означает, что правило 50% полезно, когда вам нужна быстрая, консервативная оценка того, заслуживает ли объявление более глубокого анализа.</p>
 <h2>Критерии решения: когда правило 50% уместно, а когда нет</h2>
 <p>Решайте на основе типа объекта, возраста и состояния, местных уровней налогов и страхования и ожидаемой интенсивности обслуживания; эти факторы могут подтолкнуть фактические операционные расходы выше или ниже 50%. Обсуждение Investopedia</p>
 <p>Кредиторы и формальный андеррайтинг требуют детализированных бюджетов расходов и не могут полагаться на упрощение 50% для решений по кредиту. Объяснение Forbes Advisor</p>
 <p>Правило может быть консервативным на недорогих рынках и оптимистичным на дорогих рынках; сравните правило с местными ориентирами, прежде чем доверять ему. Опрос NAR</p>
 <h3>Факторы объекта и рынка, которые имеют значение</h3>
 <p>Рассмотрите состояние объекта, ожидаемую текучесть, силу рынка аренды и то, как вы планируете управлять объектом, потому что стиль управления влияет на расходы. Ориентиры IREM См. Obie Insurance для объяснения, ориентированного на страхование.</p>
 <p>Объекты, нуждающиеся в значительном ремонте, или те, что находятся в юрисдикциях с высокими налогами, обычно имеют коэффициенты операционных расходов выше, чем предполагает правило 50%.</p>
 <h3>Когда переходить к оценкам по статьям</h3>
 <p>Переходите к детализированным оценкам, когда вы планируете сделать предложение, когда вовлечен кредитор или когда объект имеет известные специальные расходы, такие как страхование от наводнений или частые ремонты. Объяснение Forbes Advisor</p>
 <p>Получите котировки и недавние отчеты о расходах на этом этапе, чтобы ваш андеррайтинг отражал местную реальность, а не эмпирическое правило.</p>
 <h2>Практический контрольный список операционных расходов для улучшения оценок</h2>
 <p>Чтобы улучшить правило 50%, создайте короткий контрольный список, который разбивает операционные расходы на статьи: управление недвижимостью, обслуживание и ремонт, налоги на недвижимость, страхование, коммунальные услуги, расходы на текучесть и резерв на капитальные затраты. Ориентиры IREM</p>
 <p>Используйте местные сопоставимые данные о расходах и котировки управления, чтобы заменить любые общие предположения, которые вы сделали при отборе. Обзор BiggerPockets</p>
 <div class="cta-section">
  <h3 class="cta-headline" style="text-align:center;margin-left:auto;margin-right:auto">Загружаемый контрольный список для замены правила 50% местными цифрами</h3>
  <div class="cta-intro">
   <p>Скопируйте этот контрольный список в электронную таблицу и используйте его для замены общих предположений реальными котировками и недавними отчетами о расходах для любого объекта, который вы рассматриваете.</p>
  </div>
  <p>Скопировать контрольный список</p>
 </div>
 <p>Когда вы переходите от отбора к андеррайтингу, включите резервы на капитальные затраты и явный резерв на вакансию, а не складывайте их в одну корзину 50%. Объяснение Roofstock</p>
 <h3>Статьи для добавления или проверки</h3>
 <p>Строки контрольного списка для включения: сборы за управление недвижимостью, плановое обслуживание, разовый ремонт при смене жильцов, налоги на недвижимость, страхование, коммунальные услуги, которые вы оплачиваете, и резерв на капитальные затраты на крыши, HVAC или бытовую технику. Ориентиры IREM</p>
 <p>Для каждой строки получите недавние счета или сопоставимые рыночные оценки, чтобы ваш андеррайтинг отражал фактические факторы затрат.</p>
 <h3>Как построить местные ориентиры</h3>
 <p>Спросите местных управляющих недвижимостью о типичных коэффициентах расходов и запросите недавние записи о расходах для сопоставимых объектов; используйте отраслевые отчеты для перекрестной проверки. Ориентиры IREM</p>
 <p>Где цепочки поставок или затраты на рабочую силу недавно изменились, скорректируйте резервы в сторону повышения, пока вы не сможете подтвердить более низкие оценки местными котировками.</p>
 <h2>Распространенные ошибки и подводные камни при использовании правила 50%</h2>
 <p>Частой ошибкой является включение ипотеки или обслуживания долга в операционную оценку 50%; это смешивает операционные показатели с вариантами финансирования и дает вводящую в заблуждение картину денежного потока. Определение Investopedia</p>
 <p>Другой распространенной подводной камень является игнорирование местных дорогостоящих статей, таких как налоги на недвижимость, специальные сборы или страхование от наводнений, которые могут подтолкнуть истинный коэффициент расходов значительно выше 50%. Опрос NAR</p>
 <p>Полагаться на правило без последующих действий может привести к ложным срабатываниям, поэтому всегда планируйте проверку по статьям для любого объекта, который проходит отбор. Обзор BiggerPockets</p>
 <h3>Что новички часто упускают из виду</h3>
 <p>Новые инвесторы часто недооценивают расходы на текучесть и вакансии или забывают добавить значимый резерв на капитальные затраты для старых объектов. Ориентиры IREM</p>
 <p>Эти статьи могут превратить явно прибыльный отбор в объект, который нуждается в большей работе или более низкой цене покупки, чтобы оправдать покупку.</p>
 <h3>Как избежать ложных срабатываний</h3>
 <p>Избегайте ложных срабатываний, проверяя недавние отчеты о расходах, получая оценку подрядчика или инспектора для вероятного ремонта и сравнивая оценку 50% с котировками местного управляющего. Объяснение Forbes Advisor</p>
 <p>Используйте консервативные резервы, пока вы не получите надежные местные цифры.</p>
 <h2>Рабочие примеры и образцы расчетов</h2>
 <p>Вот обычный отбор при месячной аренде 2 000 $: начните с валовой арендной платы 2 000 $, установите операционные расходы на 50% или 1 000 $, затем вычтите резерв на вакансию и резерв на капитальные затраты, чтобы получить приблизительный чистый операционный доход до ипотеки. Пример Roofstock</p>
 <p>Ниже этого простого пошагового руководства мы показываем, как небольшие изменения в налогах, страховании или капитальных затратах могут изменить результаты и как провести быструю проверку чувствительности.</p>
 <div class="tool-block tool-calculator tool-centered">
  <p>Калькулятор чувствительности для быстрого чистого операционного дохода до ипотеки</p>
  <div class="tool-calc-grid">
   <div class="tool-calc-field">
    <label class="tool-calc-label">Валовая арендная плата</label>
    <br>
   </div>
   <div class="tool-calc-field">
    <label class="tool-calc-label">Ставка вакансий</label>
    <br>
   </div>
   <div class="tool-calc-field">
    <label class="tool-calc-label">Резерв на капитальные затраты</label>
    <br>
   </div>
  </div>
  <div class="tool-calc-output">
   <span class="tool-calc-output-label">Расчетный чистый операционный доход до ипотеки:</span>
   <br><span class="tool-calc-output-value">–</span>
   <br><span class="tool-calc-output-unit">USD</span>
  </div>
  <p>Изменяйте входные данные, чтобы увидеть чувствительность</p>
 </div>
 <p>Формула калькулятора предполагает, что операционные расходы равны 50% валовой арендной платы, затем удаляет резервы на вакансию и капитальные затраты для оценки чистого операционного дохода до обслуживания долга. Объяснение Roofstock</p>
 <h3>Единичный пример: пошаговое руководство при месячной аренде 2 000 $</h3>
 <p>Шаг 1: Валовая арендная плата = 2 000 $. Шаг 2: Операционные расходы при 50% = 1 000 $. Шаг 3: Резерв на вакансию (скажем, 5%) = 100 $. Шаг 4: Резерв на капитальные затраты (скажем, 5%) = 100 $. Результирующий приблизительный чистый операционный доход до ипотеки = 2 000 $ – 1 000 $ – 100 $ – 100 $ = 800 $. Пример Roofstock</p>
 <p>Эти 800 $ — это цифра до долга, которую вы можете использовать для сравнения с ожидаемыми ипотечными платежами, как только у вас будут условия финансирования.</p>
 <h3>Проверки чувствительности: когда расходы меняются</h3>
 <p>Если налоги на недвижимость или страхование растут, переместите предположение об операционных расходах выше 50% или увеличьте резервы на капитальные затраты; например, увеличение эффективного коэффициента расходов на 5 пунктов уменьшает чистый операционный доход на соответствующую сумму, что вы можете проверить в простом калькуляторе выше. Опрос NAR</p>
 <p>Проверки чувствительности помогают вам увидеть, сделает ли небольшое изменение в налогах или необходимая замена крыши объект непривлекательным, прежде чем вы потратитесь на инспекции.</p>
 <br><img src="https://lh3.googleusercontent.com/d/1MqGf4oUdM3_qqw1_FcWTOAhVpbssBwO9=s150" alt="Finance Police Logo">
 <br><img src="https://lh3.googleusercontent.com/d/1MqGf4oUdM3_qqw1_FcWTOAhVpbssBwO9=s150" alt="Finance Police Logo">
 <br>
 <h2>Следующие шаги: от отбора 50% к полному андеррайтингу</h2>
 <p>Если объект проходит отбор, проверьте недавние записи о расходах, запросите котировки управления недвижимостью и получите оценки подрядчика или инспектора для известных проблем, прежде чем сделать предложение. Ориентиры IREM</p>
 <div class="side-by-side image-2-right">
  <div class="side-text">
   <p>Эти шаги проверки переводят вас от эмпирического правила к защищаемому андеррайтингу, который кредиторы и партнеры могут рассмотреть.</p>
  </div>
 </div>
 <p>Эти шаги проверки переводят вас от эмпирического правила к защищаемому андеррайтингу, который кредиторы и партнеры могут рассмотреть.</p>
 <h3>Что проверить перед предложением</h3>
 <p>Запросите последние 12 месяцев записей о расходах, список арендаторов, если единица занята, и любую документацию о недавнем ремонте или сборах. Ориентиры IREM</p>
 <p>Также запросите оценки управления недвижимостью и вероятной работы по смене жильцов, чтобы вы могли заменить предположения реальными котировками.</p>
 <h3>К кому обратиться за местными данными</h3>
 <p>Поговорите с местными управляющими недвижимостью о типичных ставках расходов, получите оценки подрядчика для вероятного ремонта и проконсультируйтесь с отраслевыми отчетами для региональных ориентиров перед окончательным определением цифр. Ориентиры IREM</p>
 <p>Используйте эти местные данные, чтобы скорректировать отбор 50% в специфичный для рынка операционный бюджет.</p>
 <h2>Резюме и практический контрольный список выводов</h2>
 <p>Правило 50% — это консервативное упрощение для отбора, которое оценивает операционные расходы примерно в половину валового дохода от аренды, исключая ипотеку и крупные капитальные затраты. Определение Investopedia</p>
 <p>Используйте его для быстрой сортировки объявлений, затем проверьте статьи и местные ориентиры, прежде чем делать предложения. Обзор BiggerPockets</p>
 <h3>Резюме в трех строках</h3>
 <p>Первое: правило — это быстрый отбор для операционных расходов. Второе: оно опускает ипотеку и капитальные затраты. Третье: проведите последующие проверки по местным статьям перед андеррайтингом. Объяснение Roofstock</p>
 <h3>Контрольный список для копирования</h3>
 <p>Шаги быстрого отбора для копирования: 1) отметьте валовую арендную плату, 2) примените 50% для операционных расходов, 3) вычтите резервы на вакансию и капитальные затраты, 4) запросите недавние отчеты о расходах и котировки управляющего, 5) проведите проверки чувствительности по налогам и капитальным затратам. Ориентиры IREM</p>
 <p>Рассматривайте правило 50% как отправную точку, которая помогает вам сосредоточить свое время там, где это наиболее важно.</p><label for="faq-8iass3" class="faq-summary">Что именно включает и исключает правило 50%?</label>
 <div class="faq-content">
  <p>Правило 50% оценивает операционные расходы примерно в половину валового дохода от аренды и исключает ипотеку или обслуживание долга и крупные капитальные затраты. Рассматривайте его как упрощение для отбора, а не окончательный андеррайтинг.</p>
 </div><label for="faq-o6fkgz" class="faq-summary">Точно ли правило 50% для каждого рынка?</label>
 <div class="faq-content">
  <p>Нет. Точность варьируется в зависимости от региона, типа объекта и состояния. Местные налоги, страхование и расходы на обслуживание могут сделать фактические коэффициенты расходов выше или ниже, поэтому используйте местные ориентиры и котировки.</p>
 </div><label for="faq-pbcrs3" class="faq-summary">Когда мне следует прекратить использовать правило 50% и построить детальный бюджет?</label>
 <div class="faq-content">
  <p>Переходите к бюджету по статьям, когда планируете сделать предложение, когда вовлечены кредиторы или когда объект имеет известные потребности в обслуживании или необычные расходы.</p>
 </div> Правило 50% полезно для отбора на ранней стадии, потому что оно сохраняет математику простой и помогает вам расставлять приоритеты по времени. Используйте его для сужения вариантов, затем замените общие предположения недавними записями о расходах, котировками управляющего и оценками инспекции, прежде чем делать предложения. 
 <br>
  Рассматривайте правило как консервативное упрощение и подсказку для проверки местных расходов, а не как окончательный ответ. 
 <h3 class="ba-refs__title">Ссылки</h3>
 <ul class="ba-refs__list">
  <li>https://www.investopedia.com/terms/f/fifty-percent-rule.asp</li>
  <li>https://www.biggerpockets.com/blog/50-percent-rule</li>
  <li>https://www.forbes.com/advisor/investing/real-estate/50-percent-rule/</li>
  <li>https://www.roofstock.com/blog/50-percent-rule</li>
  <li>https://financepolice.com/advertise/</li>
  <li>https://www.nar.realtor/research-and-statistics/research-reports/investment-and-vacation-home-buyers-survey</li>
  <li>https://www.irem.org/industry-research/income-expense-analysis</li>
  <li>https://www.azibo.com/blog/50-rule-real-estate-screen</li>
  <li>https://www.landlordstudio.com/blog/50-rule-in-real-estate</li>
  <li>https://www.obieinsurance.com/blog/50-percent-rule-real-estate</li>
  <li>https://financepolice.com/category/investing/</li>
  <li>https://financepolice.com/homes-for-sale-under-100k/</li>
  <li>https://financepolice.com/how-to-finance-a-barndominium/</li>
 </ul>
</div>